Los barrios privados y la crisis de la vivienda en el conurbano bonaerense

Distintos informes y estudios oficiales grafican que la provincia de Buenos Aires, y especialmente su área metropolitana, atraviesan una crisis habitacional severa. Valiéndose de trabajo de campo y encuestas llegan a plasmar, con mayor o menor precisión, un cuadro de situación que de conjunto no hace más que empeorar. Pero, aunque el mismo Estado pone de manifiesto esta crisis, es incapaz de responder por sus causas. La pregunta de por qué en una provincia con tanta disponibilidad de tierras, el hacinamiento en los hogares y el surgimiento de nuevos asentamientos y villas no hace más que aumentar, no encuentra una respuesta de fondo. Para ello es necesario ver qué pasa con la tierra en cuanto medio acaparado por el capital frente a la necesidad cada vez más grande de vivienda de la masa trabajadora. La proliferación de barrios privados a lo largo y ancho del conurbano bonaerense, que concentra buena parte de los más de 800 que se calcula hay en la provincia, es útil para pensarlo.

Este tipo de urbanizaciones tuvieron su expansión a partir de los ‘90, posibilitadas por la mejora en los accesos al centro porteño y la creación y extensión de corredores viales. Sumado al bajo precio de los terrenos rurales y decapitados por actividades extractivas (como la ladrillera), abrieron al capital especulativo la oportunidad de volcarse al desarrollo de estas urbanizaciones con altas tasas de rentabilidad -resultado de la compra del terreno a precio de remate, su valorización y posterior loteo. El cuadro que resulta de comparar las hectáreas ocupadas por estas urbanizaciones con las de los asentamientos y villas de los distritos es clarificador para el propósito propuesto. Tomamos dos distritos: Pilar, en la zona norte; y Esteban Echeverría, en la zona sur.

En Pilar, en 2022, se calculaban 179 los barrios privados asentados en el distrito. Lo hacían sobre una superficie de 8.565 hectáreas. Por su parte, según el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP) y el Registro Público Provincial de Villas y Asentamientos Precarios (RPPVAP), el conjunto de los asentamientos se extiende sobre un total de 1.243 hectáreas en las que se concentran 93.880 personas repartidas entre 21.030 viviendas. El contraste es tal que basta un solo barrio privado -Pilar del Este (612 ha) por ejemplo- para llevarse casi la mitad de las hectáreas ocupadas por los asentamientos, pero con tan sólo 5.321 lotes para viviendas. Mientras en los asentamientos de Pilar las familias se hacinan en una ínfima porción de terreno, el conjunto de las urbanizaciones acapara grandes porciones de tierras, de las que una considerable parte se mantiene ociosa.

El cuadro se repite en la zona sur, donde la localidad de Canning, en Esteban Echeverría, es una de las que más desarrollo tuvo. Allí los barrios privados cubren un total de 1.597 hectáreas: más del 12% de la superficie de Echeverría. Mientras tanto, el conjunto de los 51 asentamientos y villas del distrito, donde viven 98.266 personas distribuidas en 20.266 viviendas, ocupan tan solo 716 hectáreas: el 5,9% de la superficie. Se trata de menos de la mitad de hectáreas de las que ocupan los clubes de campo y barrios privados, que además cuentan con la densidad poblacional más baja del distrito.

Pero el fenómeno de los barrios privados no solo se traduce en el acaparamiento de gigantescas extensiones de tierra. En su expansión sobre humedales y valles de inundación, también generan un severo daño en el medio ambiente. Responde a la necesidad de reinvertir el capital y mantener su rentabilidad, para lo que estos terrenos tan poco valorizados son ideales. Es un caso que se da en Hudson, Berazategui, y amenaza con extenderse a toda la franja costera del Río de la Plata, desde Avellaneda hasta Ensenada. El relleno y destrucción de estos ecosistemas, necesarios para la instalación de los barrios privados, también hace al problema de la vivienda en las barriadas. No sólo porque su relleno impide la acumulación del agua de lluvia, que entonces corre hacia los terrenos más bajos produciendo inundaciones; sino también porque son áreas verdes plausibles de ser destinadas al esparcimiento y recreación de la población, cuya privatización y destrucción impide.

Todo este cuadro de situación se da al abrigo del Estado capitalista. Los Ejecutivos municipales están fuertemente entrelazados con el lobby inmobiliario y alientan su desembarco en los distritos. Junto con los consejos deliberantes operan rezonificando los terrenos y aprobando sus ventas, privatizando calles y orientando la obra pública hacia estos emprendimientos, que aprueban con estudios de impacto fraudulentos. En cuanto al Ejecutivo y Legislativo provinciales, garantizan el marco jurídico que habilita su instalación. Además, cuando el hacinamiento en las barriadas explota y se toman tierras, se aprestan al desalojo de los terrenos y a la persecución de sus ocupantes. Y cuando el capital inmobiliario ocupa zonas protegidas por ley, como ser los bosques nativos, deja correr el desmonte y su instalación ilegal. En su carácter “benefactor”, impulsa planes de viviendas populares que son una gota en el océano para la magnitud de la crisis de hacinamiento y acceso a la vivienda en la Provincia, tanto por su cantidad como por su calidad. En su carácter de deudor, financia con el pago de millones en intereses al capital especulativo el posterior parasitaje inmobiliario de las tierras provinciales.

Volviendo a la pregunta inicial, del porqué del hacinamiento y empobrecimiento de los barrios populares en unos reducidos límites frente a la expansión de urbanizaciones de lujo que acaparan gigantescas porciones de tierras, la respuesta debe encontrarse en la misma dinámica social capitalista, que a su vez explica las otras penurias de la vivienda. Su efectiva solución, por lo tanto, no llegará más que por la vía de abolir ese modo de producción y su Estado. Cosa que, no obstante, no excluye la lucha por arrancar conquistas habitacionales, obra pública y tierras. La lucha por estas reivindicaciones empalma con la lucha por la emancipación del proletariado de un régimen que lo recluye en villas y asentamientos, mientras acapara grandes extensiones de tierra que mantiene ociosa para la especulación inmobiliaria.

Fuentes:

Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) del Organismo Provincial de Integración Social y Urbana: https://visualizador.opisu.gba.gob.ar/ide/?zoom=4&lat=-40&lng=-59

Observatorio de Barrios Populares del ReNaBaP: https://lookerstudio.google.com/u/0/reporting/0a127285-4dd0-43b2-b7b2-98390bfd567f/page/klATC

Visualizador urBAsig del Departamento de Sistemas de Información Geográfica, dependiente de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial de la Provincia de Bs. As.: https://urbasig.gob.gba.gob.ar/urbasig/

Pablo De Grande (2022). Urbanizaciones cerradas, 2022. Recuperado de https://mapa.poblaciones.org/map/115501